Адрес:248000, г. Калуга ул. Генерала Попова, д. №10 оф. 4
Наши контакты:+7 (4842) 27-33-99
Юридическая компания
- А-Линия - Наши публикации - Зонирование вместо категорий

Зонирование вместо категорий

11.03.2014
Зонирование вместо категорий

Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ» от 05.03.2014 статья Лидии Бермас «Зонирование вместо категорий».

В ближайшее время возможно принятие законопроекта, который кардинальным образом изменит правовые основы землепользования в России. Внесенный Правительством РФ в Госдуму проект № 465407-6 предусматривает отказ от деления земель на категории. Рассмотрим, какие вопросы сегодня остро стоят в земельных правоотношениях и как их предполагается решить с помощью нового закона.

Категории и разрешенные виды

По мнению разработчика законопроекта – Минэкономразвития, действующим законодательством нечетко определены нормы, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с принадлежностью земельного участка, однозначно не установлены различия между правовыми режимами категорий земель, что препятствует рациональному использованию земельных ресурсов. Например, на землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, вести добычу полезных ископаемых, на землях сельскохозяйственного назначения – осуществлять дачное, а по сути жилищное, строительство, на землях поселений – допускается любая деятельность.

Категория земель в России – это часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. В настоящее время все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • земли запаса.

Кроме категорий существует еще и разрешенный вид использования земли. Разрешенных видов использования несколько: под индивидуальное жилищное строительство, под садоводство, под сельскохозяйственную деятельность и т. д. Список этот достаточно обширный. Земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешенный вид использования. Например, земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для ведения личного подсобного хозяйства.

Недостатки деления на категории

Минэкономразвития считает, что деление земель на категории как основание определения их правового режима имеет недостатки. Например, полномочия по переводу земельных участков из одной категории в другую распределены между всеми уровнями власти (федеральным, региональным и местным) и осуществляются по различным процедурам по решению органов власти разного уровня. Решение об изменении категории принимается в отношении отдельных земельных участков, при этом во внимание не принимается развитие территории муниципального образования в целом.

Кроме того, Минэкономразвития отмечает, что со стороны должностных лиц возможны злоупотребления и увеличение рисков на рынке недвижимости в связи с неопределенностью в отношении принадлежности конкретного земельного участка к той или иной категории, поскольку границы деления земель на категории, как правило, в документах не определяются. Это же делает затруднительным присвоение категории земель земельному участку, образуемому из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как в государственном кадастре недвижимости не ведется учет земель как объектов, следовательно, отсутствует ясность в вопросе о том, к какой категории должен быть отнесен вновь образованный земельный участок.

Процедура изменения категории земельного участка на сегодняшний день довольно сложна, длительна и требует существенных финансовых затрат. Регулирование данного процесса осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который определяет правовой механизм, перечень необходимых документов, уполномоченные органы. Однако на практике государственные органы, уполномоченные на рассмотрение ходатайства заинтересованного лица о переводе земельного участка в другую категорию, запрашивают огромное количество дополнительных документов и согласований, сама процедура занимает очень длительный период времени.

В своей профессиональной деятельности нам приходилось сталкиваться даже с такой ситуацией, когда уполномоченный орган отказывал в изменении категории земельного участка, ссылаясь на нецелесообразность перевода участка из одной категории в другую в связи с краткосрочным его использованием под необходимую цель, а контролирующие органы требовали соблюдения норм законодательства.

Возникает немало судебных споров в связи с переводом земельных участков (Решение Верховного суда Республики Татарстан от 26.04.2013 о признании противоречащим федеральному законодательству постановления Кабинета министров Республики Татарстан от 19.01.2013 № 17 «О включении земельного участка в границы с. Янгулово Балтасинского муниципального района», Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу № А60-17042/2013).

Основные положения законопроекта

В настоящее время большое количество проблем, с которыми приходится сталкиваться муниципальным властям, связано с градостроительной деятельностью, поскольку муниципальные образования должны иметь долгосрочные генеральные планы развития поселений. Разработка генпланов – дело дорогостоящее. Кроме того, должно быть проведено зонирование земель – разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Зонирование осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Что предлагает проект закона для изменения ситуации?

  1. Исключить из действующего законодательства понятие «категория земель», сохранив процедуру установления в правилах землепользования и застройки территориальных зон.
  2. Установить особо охраняемые категории земель: земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых природных территорий, порядок изменения границ которых устанавливается Правительством РФ в соответствии с федеральными законами.
  3. Усилить гарантии сохранения и защиты сельскохозяйственных угодий, в том числе путем установления в отношении территориальных зон сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных регламентов, которыми должны быть определены виды разрешенного использования земельных участков в границах таких территориальных зон, запрета изменения границ особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, которые определены субъектами РФ.
  4. Установить порядок определения видов разрешенного использования земельных участков как в соответствии с регламентами использования территорий, так и в случаях, когда на отдельные виды территорий действие рег-ламентов использования территорий не распространяется или такие регламенты не устанавливаются.

Основные цели законопроекта – снижение барьеров для застройки, улучшение предпринимательского климата в сфере строительства. Полагаем, что при достаточно проработанном механизме реализации данные цели вполне могут быть достигнуты.

Лидия Бермас,

ООО «А-Линия»,

г. Калуга